Zakup mieszkania od dewelopera u notariusza w Warszawie

Dwa etapy, jeden cel – umowa deweloperska i umowa przenosząca własność

Proces zakupu nieruchomości od dewelopera jest z formalnego punktu widzenia dwuetapowy. Każdy etap kończy się wizytą w kancelarii notarialnej i podpisaniem innego, bardzo ważnego dokumentu.

1. Umowa deweloperska: To pierwszy i fundamentalny akt notarialny. Ma on charakter zobowiązujący. Deweloper zobowiązuje się w nim do wybudowania i wyodrębnienia lokalu, a następnie do przeniesienia jego własności na Państwa. Państwo z kolei zobowiązują się do zapłaty ceny w ustalonych w harmonogramie ratach. To właśnie ta umowa jest najobszerniejsza i stanowi główne zabezpieczenie Państwa interesów w trakcie całego procesu budowy.
2. Umowa przenosząca własność (umowa przyrzeczona): To drugi, finalny akt notarialny, podpisywany już po zakończeniu budowy, uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie i dokonaniu przez Państwa odbioru technicznego lokalu. Ta umowa realizuje zobowiązanie z umowy deweloperskiej – na jej mocy stają się Państwo pełnoprawnymi właścicielami swojej nieruchomości.

Bat na nieuczciwych deweloperów – koniec z jazdą bez trzymanki

Obecny, wysoki standard bezpieczeństwa przy zakupie mieszkania od dewelopera jest owocem wieloletniej ewolucji prawa. Jeszcze kilkanaście lat temu rynek pierwotny bywał dla nabywców polem minowym, gdzie niejasne umowy i brak solidnych zabezpieczeń stwarzały realne ryzyko utraty oszczędności całego życia w przypadku problemów z inwestycją.

Prawdziwa rewolucja nadeszła wraz z ustawą deweloperską z 2011 roku, która po raz pierwszy wprowadziła do polskiego porządku prawnego realne i skuteczne mechanizmy ochronne. Jej fundamentami stały się:

• obowiązkowa forma aktu notarialnego, która wyeliminowała niekorzystne umowy w zwykłej formie pisemnej; 
• rachunki powiernicze, gwarantujące, że wpłaty nabywców są zabezpieczone i wypłacane deweloperowi przez bank adekwatnie do postępów budowy; oraz 
• prospekt informacyjny, dający klientom rzetelny wgląd w sytuację prawną i finansową przedsięwzięcia.

Aktualnie obowiązujące regulacje, które weszły w życie w roku 2022, stanowią dalsze uszczelnienie i wzmocnienie tego systemu. Jej najważniejszym filarem jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Działa on jak ubezpieczenie inwestycji, gwarantując w przypadku upadłości dewelopera lub banku zwrot 100% wpłaconych przez Państwa środków. Nowe przepisy znacząco usprawniły również procedurę odbioru lokalu, dając Państwu ustawowe prawo do odmowy jego przyjęcia w przypadku wykrycia wady istotnej (czyli takiej, która uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości). Ochroną objęto także, co ważne, nabywców lokali użytkowych w ramach tej samej inwestycji.

Kluczowa dla Państwa jest również precyzyjna regulacja dotycząca podziału kosztów. Nowa ustawa wprost stanowi, że wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna) oraz koszty sądowe związane z umową deweloperską obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach (po połowie). Jest to zasada, która chroni Państwa budżet, a moim ustawowym obowiązkiem jako notariusza jest jej bezwzględne dopilnowanie przy każdej transakcji.

Umowa deweloperska – fundament Państwa inwestycji

Umowa deweloperska to jeden z najważniejszych dokumentów, jakie podpiszą Państwo w swoim życiu. Jej treść i forma są ściśle regulowane przez Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 20 maja 2021 r. (tzw. nowa ustawa deweloperska).

Zgodnie z definicją ustawową, jest to umowa, na mocy której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na nabywcę. Nabywca z kolei zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia tego prawa. Co kluczowe, ustawa narzuca obowiązkową formę aktu notarialnego dla tej umowy.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, każda umowa deweloperska sporządzona w formie aktu notarialnego musi zawierać szereg kluczowych elementów, które gwarantują jej ważność i chronią interesy nabywcy. Do najważniejszych z nich należą:

• Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej.
• Cena nabycia prawa wynikającego z umowy.
• Informacje o nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie, w tym o jej powierzchni, stanie prawnym, właścicielu lub użytkowniku wieczystym oraz o wszelkich obciążeniach hipotecznych i służebnościach.
• Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy.
• Dokładne usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku.
• Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.
• Termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w umowie.
• Wysokość, terminy i warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera.
• Informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, w tym numer rachunku oraz zasady dysponowania środkami.
• Informacje dotyczące gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, jeżeli stanowi ona formę zabezpieczenia wpłat nabywcy.
• Numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał i informacją o jego ostateczności lub zaskarżeniu.
• Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
• Określenie warunków odstąpienia od umowy, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w takim przypadku.
• Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy.
• Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
• Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
• Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności na nabywcę.
• Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się z jego treścią.

Podsumujmy najważniejsze korzyści, które zapewniają obowiązujące obecnie przepisy dotyczące zakupu mieszkań od deweloperów:

• Bezpieczeństwo prawne – Umowa musi mieć formę aktu notarialnego. To gwarantuje, że jej treść jest zgodna z prawem, a Państwa interesy jako nabywcy są chronione przez bezstronnego notariusza.
• Pełna transparentność i wiedza – Deweloper ma obowiązek doręczyć Państwu, jeszcze przed podpisaniem umowy, szczegółowy „Prospekt Informacyjny”. Daje to Państwu pełny wgląd w sytuację prawną i finansową dewelopera oraz samej inwestycji.
• Ochrona wpłacanych środków – Państwa pieniądze trafiają na specjalny rachunek powierniczy, a bank kontroluje postępy budowy przed wypłatą kolejnych transz deweloperowi. W przypadku upadłości dewelopera, Państwa środki są wydzielone z jego majątku i podlegają zwrotowi w pierwszej kolejności, a dodatkową gwarancję stanowi Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
• Wzmocnione prawa przy odbiorze lokalu – Ustawa daje Państwu prawo do odmowy odbioru mieszkania w przypadku wykrycia tzw. wady istotnej (np. uniemożliwiającej zamieszkanie). Ponadto, jeśli deweloper nie usunie zgłoszonych usterek w terminie, mogą Państwo zlecić ich naprawę na jego koszt (tzw. wykonanie zastępcze).

Rola notariusza – Państwa strażnik i pierwsza linia obrony

Rola, jaką w procesie zakupu mieszkania od dewelopera odgrywa notariusz w Warszawie, jest nie do przecenienia. Działam jako bezstronny funkcjonariusz publiczny, którego głównym zadaniem jest zabezpieczenie interesów obu stron, ze szczególnym uwzględnieniem Państwa jako konsumentów.

Przede wszystkim, weryfikuję tożsamość stron i autentyczność dokumentów. Sprawdzam, czy osoba reprezentująca dewelopera jest do tego upoważniona, analizuję stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, pozwolenie na budowę i inne kluczowe dokumenty. To fundamentalny krok, który eliminuje ryzyko oszustwa już na samym starcie.

Co najważniejsze, czuwam nad zgodnością umowy deweloperskiej z prawem. Analizuję każdy zapis, upewniając się, że umowa zawiera wszystkie wymagane przez ustawę elementy, a Państwa prawa są w pełni chronione. Wyjaśniam znaczenie i konsekwencje prawne poszczególnych klauzul, dbając o to, by nie zawierały one postanowień niedozwolonych lub rażąco niekorzystnych.

Ochrona praw nabywcy – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła kluczowy mechanizm ochrony Państwa środków – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Wszystkie wpłaty dokonywane na poczet ceny mieszkania trafiają na specjalny mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank, a deweloper jest zobowiązany odprowadzać od każdej wpłaty składkę na DFG. Fundusz ten zapewnia zwrot całości lub części wpłaconych środków w najbardziej krytycznych sytuacjach, takich jak upadłość dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Jest to najsilniejsza forma ochrony finansowej, jaką kiedykolwiek dysponowali nabywcy na rynku pierwotnym.

Podpisanie aktu notarialnego – jak to wygląda w praktyce?

Proces, choć doniosły, jest w pełni uporządkowany:

1. Przygotowanie: Przed umówionym terminem deweloper dostarcza do kancelarii komplet dokumentów dotyczących inwestycji, a Państwo – swoje dane i ewentualnie dokumenty z banku kredytującego. Na tej podstawie przygotowuję projekt aktu notarialnego.
2. Spotkanie w kancelarii: W wyznaczonym dniu spotykają się Państwo z przedstawicielem dewelopera. Ponownie weryfikuję tożsamość wszystkich obecnych.
3. Odczytanie i wyjaśnienie aktu: Mam obowiązek głośno i wyraźnie odczytać całą treść przygotowanego aktu. To kluczowy moment – proszę nie wahać się zadawać pytań! Moim zadaniem jest wyjaśnić każdy, nawet najmniejszy zapis i jego skutki prawne, aż będą Państwo mieli absolutną pewność co do treści umowy.
4. Podpisanie dokumentu: Po zaakceptowaniu treści, strony składają podpisy, a na końcu swój podpis i pieczęć składam ja jako notariusz. Od tego momentu umowa nabiera pełnej mocy prawnej.
5. Działania po podpisaniu: Zajmuję się resztą formalności – w ciągu kilku dni składam w Państwa imieniu wniosek do sądu o dokonanie wpisu roszczenia w księdze wieczystej i wydaję Państwu wypisy aktu, które są oficjalnym potwierdzeniem zawarcia umowy.

Dokumenty niezbędne do zakupu mieszkania od dewelopera u notariusza

Przed przyjściem do kancelarii notarialnej cele realizacji planowanych czynności podpisania umowy deweloperskiej oraz umowy przeniesienia własności, należy skompletować następujące dokumenty:

• prospekt informacyjny – od dewelopera,
• rzut kondygnacji wraz z zaznaczeniem lokalu – od dewelopera
• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej – ze Starostwa Powiatowego,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – z Urzędu Miasta/Urzędu Gminy.

Koszty transakcji u notariusza – kto, ile i za co płaci w roku 2025

Przejrzystość finansowa to podstawa. Zawsze przed przystąpieniem do czynności informuję o wszystkich kosztach. Przy umowie deweloperskiej opłaty są one jasno określone:

• Taksa notarialna: Jest to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Co niezwykle istotne, zgodnie z ustawą deweloperską, koszt maksymalnej stawki taksy notarialnej za sporządzenie umowy deweloperskiej obciąża w równych częściach (po połowie) dewelopera i nabywcę. Deweloper nie ma prawa przerzucić na Państwa całości tego kosztu.
• Opłaty sądowe: Związane są z koniecznością złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie Państwa roszczenia o wybudowanie i przeniesienie własności do księgi wieczystej gruntu.
• Koszt wypisów aktu notarialnego: Opłata za sporządzenie urzędowych kopii dokumentu dla Państwa, dewelopera i sądu.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Uwaga! Przy umowie deweloperskiej ten podatek nie występuje.

Taksa notarialna przy zakupie mieszkania od dewelopera

Podstawą prawną dla określenia wysokości mojego wynagrodzenia jest rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, które określa maksymalne stawki taksy notarialnej. To ważna informacja, ponieważ wskazane kwoty stanowią górną, nieprzekraczalną granicę. Ostateczny koszt mojej usługi jest zawsze ustalany indywidualnie, w zależności od stopnia skomplikowania sprawy oraz wymaganego nakładu pracy.

Przypomnijmy, że w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, mamy do czynienia z konieczności podpisania dwóch umów u notariusza: deweloperskiej oraz przeniesienia własności. W obu przypadkach obowiązują opłaty bazujące na następującej tabeli opłat podstawowych (§3 Rozporządzenia):

• 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

• W przypadku aktu notarialnego umowy deweloperskiej, kupujący mieszkanie płaci opłatę w wysokości ¼ wyliczonej wartości (drugą ¼ płaci deweloper).
• W przypadku umowy przeniesienia własności, kupujący mieszkanie ponosi koszty notarialne w wysokości ½ wyliczonej wartości

Do taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT.

Zakup mieszkania od dewelopera to proces, w którym profesjonalne wsparcie notariusza jest nie tylko wymogiem prawnym, ale przede wszystkim gwarancją Państwa spokoju i bezpieczeństwa. Serdecznie zapraszam do kontaktu z moją Kancelarią Notarialną na warszawskim Żoliborzu – chętnie odpowiem na wszelkie pytania i zapewnię Państwu opiekę prawną na najwyższym poziomie.