Sprzedaż mieszkania
Umowa sprzedaży nieruchomości to jedna z najczęściej sporządzanych umów w praktyce notarialnej. Jej istota polega na zobowiązaniu się sprzedającego do przeniesienia na kupującego własności lokalu w zamian za określoną cenę. Jako notariusz w Warszawie, dbam o to, by ta fundamentalna czynność przebiegła w sposób w pełni transparentny i bezpieczny dla obu stron. Moim obowiązkiem jest nie tylko precyzyjne zredagowanie aktu notarialnego, ale również weryfikacja tożsamości stron, sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej oraz upewnienie się, że nie ciążą na niej żadne nieujawnione prawa czy roszczenia osób trzecich. W akcie notarialnym precyzujemy wszelkie istotne elementy transakcji – od ceny i terminów jej zapłaty, po datę wydania lokalu. Zabezpieczamy również interesy stron, np. poprzez wniosek o wpis roszczenia kupującego do księgi wieczystej czy poddanie się przez sprzedającego egzekucji co do wydania lokalu. Po podpisaniu umowy, dopełniam wszelkich formalności, składając odpowiednie wnioski do sądu wieczystoksięgowego oraz przesyłając wypisy aktu do właściwych urzędów, w tym urzędu skarbowego.
Darowizna mieszkania
Darowizna mieszkania to akt szczególny, często podyktowany chęcią wsparcia najbliższych i uregulowania spraw majątkowych w rodzinie. Polega na nieodpłatnym przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz obdarowanego. Choć czynność ta opiera się na zaufaniu, jej formalne przeprowadzenie w formie aktu notarialnego jest absolutnie kluczowe dla jej ważności i bezpieczeństwa prawnego. Jako notariusz, dbam o prawidłowe sformułowanie umowy, która może zawierać dodatkowe, istotne dla darczyńcy postanowienia. Częstą praktyką jest ustanowienie na jego rzecz służebności osobistej mieszkania, co gwarantuje mu dożywotnie prawo do zamieszkiwania w darowanym lokalu. Wyjaśniam również wszelkie konsekwencje podatkowe takiej darowizny, wskazując na możliwość skorzystania ze zwolnień przewidzianych dla najbliższej rodziny. Po sporządzeniu aktu, podobnie jak przy umowie sprzedaży, składam stosowne wnioski do sądu wieczystoksięgowego i informuję odpowiednie instytucje o dokonanej czynności, zdejmując z Państwa barków ciężar dalszych formalności.
Zakup mieszkania od dewelopera
Nabycie lokalu na rynku pierwotnym rządzi się swoimi prawami, a kluczowym dokumentem chroniącym interesy nabywcy jest umowa deweloperska. Zgodnie z ustawą, musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego. Jej celem jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na nabywcę po zakończeniu inwestycji. Rola notariusza w tym procesie jest nie do przecenienia. Przed sporządzeniem aktu wnikliwie badam prospekt informacyjny, stan prawny gruntu, pozwolenie na budowę oraz inne dokumenty dewelopera, gwarnatując zgodność umowy z obowiązującymi przepisami. Szczególną uwagę przykładam do zapisów dotyczących mieszkaniowego rachunku powierniczego, który stanowi podstawowe zabezpieczenie wpłacanych przez Państwa środków. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu Państwa roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości, co skutecznie chroni Państwa prawa na wypadek ewentualnych problemów dewelopera. Po zakończeniu budowy, na podstawie tej umowy, sporządzany jest finalny akt notarialny przenoszący własność lokalu.
Przeczytaj więcej na temat notarialnej obsługi zakupu mieszkania od dewelopera w Warszawie ⮕
Zamiana mieszkania
Choć w powszechnej świadomości dominuje schemat sprzedaży jednej nieruchomości w celu sfinansowania zakupu drugiej, istnieje instrument prawny, który w wielu sytuacjach okazuje się znacznie korzystniejszy – umowa zamiany. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności innej rzeczy. W praktyce jest to jedna czynność notarialna, która skutkuje dwoma przeniesieniami własności.
Największą i najbardziej odczuwalną zaletą tego rozwiązania jest istotna optymalizacja kosztów transakcyjnych. W przeciwieństwie do dwóch oddzielnych umów sprzedaży, w przypadku umowy zamiany taksa notarialna naliczana jest jednokrotnie. Podstawą do jej obliczenia jest wartość rynkowa tej nieruchomości, która przedstawia wyższą cenę. Oszczędność w stosunku do przeprowadzenia dwóch osobnych transakcji jest więc oczywista i bardzo istotna.
Oczywiście, rzadko kiedy zamieniane nieruchomości mają identyczną wartość. Tę różnicę strony standartowo wyrównują poprzez dopłatę pieniężną, której wysokość precyzyjnie określamy w treści aktu notarialnego. Jako notariusz w Warszawie, czuwam nad pełnym bezpieczeństwem prawnym całej operacji – od skrupulatnej weryfikacji stanu prawnego obu nieruchomości, przez przygotowanie umowy chroniącej słuszne interesy obu stron, aż po dopełnienie wszelkich formalności po jej zawarciu, w tym złożenie stosownych wniosków do sądu wieczystoksięgowego.
Adaptacja strychu
Adaptacja strychu to proces, który w świetle prawa prowadzi do powstania zupełnie nowej nieruchomości. Zgodnie z orzecznictwem, przyłączenie części wspólnej (strychu) do istniejącego mieszkania sprawia, że dotychczasowy lokal prawnie przestaje istnieć. Rola notariusza jest w tym procesie kluczowa. Najpierw sporządzam akt notarialny, na mocy którego wspólnota mieszkaniowa przenosi na Państwa własność części strychu, co pociąga za sobą konieczność zmiany udziałów wszystkich właścicieli. Po zakończeniu prac budowlanych i uzyskaniu przez Państwa zaświadczenia o samodzielności, sporządzam finalny akt ustanawiający odrębną własność dla nowego, powiększonego lokalu. Precyzyjnie opisuję w nim nową nieruchomość i na nowo określam wysokość Państwa udziału w nieruchomości wspólnej. Na koniec składam w Państwa imieniu wniosek do sądu wieczystoksięgowego o zamknięcie starej i założenie nowej księgi wieczystej dla powstałego mieszkania.
Sprzedaż zadłużonego mieszkania
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką jest transakcją powszechną i, wbrew obawom, w pełni bezpieczną, o ile jest przeprowadzona pod nadzorem notariusza. Choć wymaga dodatkowych formalności, często wiąże się z atrakcyjną ceną dla kupującego.
Podstawą bezpieczeństwa jest rzetelna weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, w tym szczegółowa analiza księgi wieczystej, oraz zgromadzenie zaświadczeń o braku innych zadłużeń. Kluczowym dokumentem, który stanowi serce całej operacji, jest jednak promesa z banku wierzyciela. Musi ona precyzyjnie określać aktualną kwotę zadłużenia, numer specjalnego rachunku technicznego do spłaty oraz, co najważniejsze, zawierać zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po otrzymaniu pełnej spłaty.
Na podstawie tej promesy w akcie notarialnym konstruowany jest bezpieczny mechanizm płatności. Kupujący przelewa część ceny sprzedaży, odpowiadającą zadłużeniu, bezpośrednio na rachunek banku, a dopiero pozostałą nadwyżkę przekazuje na konto sprzedającego. Taka struktura daje kupującemu absolutną gwarancję nabycia nieruchomości wolnej od obciążeń. Jako notariusz w Warszawie, czuwam nad precyzją tych zapisów, chroniąc interesy obu stron.
Umowa dożywocia – przeniesienie własności w zamian za opiekę
Umowa o dożywocie to szczególna forma przeniesienia własności nieruchomości, która stanowi alternatywę dla darowizny, zwłaszcza w sytuacji, gdy zbywca pragnie zapewnić sobie dożywotnie utrzymanie i opiekę. W zamian za przeniesienie własności lokalu, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) niezbędne środki do życia. Zakres tych świadczeń jest precyzowany w umowie, jednak standartowo obejmuje on przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, a także zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, osobistym i podlega wpisowi do działu III księgi wieczystej nieruchomości, co skutecznie zabezpiecza interesy dożywotnika, nawet w przypadku dalszej sprzedaży nieruchomości przez nabywcę. Jako notariusz dbam o to, aby umowa precyzyjnie określała obowiązki stron, chroniąc w ten sposób spokój i bezpieczeństwo seniora.
Umowa służebności
Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża jedną nieruchomość w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości (służebność gruntowa) lub w celu zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista). W kontekście notarialnej obsługi nieruchomości mieszkalnych, najczęściej mamy do czynienia ze służebnością osobistą mieszkania. Jest ona ustanawiana na rzecz konkretnej, imiennie oznaczonej osoby i zapewnia jej prawo do zamieszkiwania w lokalu lub jego oznaczonej części. Bardzo często jest ona elementem umowy darowizny lub umowy dożywocia, stanowiąc dodatkowe zabezpieczenie dla darczyńcy lub zbywcy. Prawo to ma charakter niezbywalny i wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Treść umowy precyzyjnie określa zakres służebności. Jako notariusz, dbam o to, aby zapisy były jednoznaczne i w pełni odzwierciedlały wolę stron, a następnie składam wniosek o wpis tego prawa do działu III księgi wieczystej, co zapewnia mu pełną skuteczność wobec wszystkich.
Najem okazjonalny
Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu, który zapewnia właścicielowi lokalu skuteczniejszą ochronę jego praw i uproszczoną procedurę eksmisji lokatora po zakończeniu umowy. Kluczowym elementem, który odróżnia ją od standardowej umowy, jest konieczność dołączenia oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego. W oświadczeniu tym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Co istotne, najemca musi również wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy. Moja rola jako notariusza polega na poświadczeniu podpisu najemcy pod oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, po uprzednim upewnieniu się, że rozumie on jego treść i skutki. Taka forma zabezpieczenia stanowi rozsądny kompromis, chroniąc interes wynajmującego, a jednocześnie zapewniając najemcy stabilne warunki mieszkaniowe na czas trwania umowy.
Na temat umowy najmu okazjonalnego przygotowaliśmy obszerne opracowanie ⮕