Najem okazjonalny u notariusza w Warszawie

W Kancelarii Notarialnej na warszawskim Żoliborzu regularnie spotykamy się z właścicielami mieszkań, którzy pragną zabezpieczyć swój majątek. Rozumiemy Państwa potrzeby i dlatego przygotowaliśmy ten wyczerpujący przewodnik. Krok po kroku wyjaśnimy w nim, czym jest najem okazjonalny, jakie korzyści oferuje i jaką rolę w całym procesie odgrywa notariusz.

Czym jest i na czym polega najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Jest on przeznaczony wyłącznie dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Jego nadrzędnym celem jest zapewnienie właścicielowi uproszczonej i znacznie przyspieszonej procedury odzyskania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.

Fundamentem tej konstrukcji jest dołączenie do umowy najmu oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. To właśnie ten dokument, sporządzony w obecności notariusza, stanowi o sile i wyjątkowości najmu okazjonalnego. Daje on właścicielowi możliwość wszczęcia postępowania eksmisyjnego z pominięciem długotrwałego i skomplikowanego procesu sądowego o eksmisję, który jest konieczny w przypadku tradycyjnej umowy najmu.

Kluczowe elementy umowy najmu okazjonalnego – trzy niezbędne oświadczenia

Aby umowa najmu okazjonalnego była w pełni ważna i skuteczna, muszą jej towarzyszyć trzy kluczowe załączniki. Brak któregokolwiek z nich sprawia, że umowa jest traktowana jak zwykła umowa najmu, a właściciel traci wszystkie przywileje.

1. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (w formie aktu notarialnego) To najważniejszy dokument i jedyny, który bezwzględnie wymaga wizyty w kancelarii notarialnej. Najemca, w obecności notariusza, oświadcza, że w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu, dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela. Moja rola jako notariusza polega na potwierdzeniu tożsamości najemcy, upewnieniu się, że w pełni rozumie on treść i nieodwracalne skutki składanego oświadczenia, a następnie na sporządzeniu aktu notarialnego.
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać Najemca musi na piśmie wskazać adres innego lokalu, do którego będzie mógł się przenieść w przypadku wykonania egzekucji. Celem tego zapisu jest uniknięcie sytuacji, w której lokator mógłby powoływać się na prawo do lokalu socjalnego, co znacząco wydłużyłoby procedurę eksmisji.
3. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (z podpisem poświadczonym lub bez) Aby uwiarygodnić wskazanie lokalu zastępczego, najemca musi dostarczyć oświadczenie właściciela tego lokalu (lub osoby posiadającej do niego inny tytuł prawny), w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości. Ustawa wymaga formy pisemnej, jednak w praktyce dla większego bezpieczeństwa wynajmującego często rekomenduje się, aby podpis na tym oświadczeniu był poświadczony notarialnie, choć nie jest to warunek obligatoryjny.

Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego – krok po kroku

Proces, choć wymaga dopełnienia kilku formalności, jest w pełni uporządkowany.

1. Sporządzenie i podpisanie umowy najmu – Strony najpierw spisują i podpisują standardową umowę najmu, zaznaczając w niej, że jest to umowa najmu okazjonalnego. Umowa ta musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
2. Zgromadzenie oświadczeń – Najemca uzyskuje od właściciela lokalu zastępczego oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie.
3. Wizyta u notariusza – Najemca (sam lub wraz z wynajmującym) udaje się do kancelarii notarialnej w celu złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Po weryfikacji tożsamości i wyjaśnieniu skutków prawnych, notariusz sporządza akt notarialny.
4. Zgłoszenie do Urzędu Skarbowego – To niezwykle ważny, a często pomijany krok! Właściciel ma obowiązek, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do właściwego dla siebie naczelnika urzędu skarbowego. Niedopełnienie tego obowiązku powoduje utratę statusu najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny a najem tradycyjny – najważniejsze różnice

Dokumenty i informacje potrzebne u notariusza

Aby sprawnie sporządzić akt notarialny obejmujący oświadczenie o poddaniu się egzekucji, notariusz będzie potrzebował następujących informacji i dokumentów od najemcy:

• Dane osobowe: imiona, nazwisko, imiona rodziców, numer PESEL, stan cywilny, adres zamieszkania.
• Dokumenty tożsamości: ważny dowód osobisty lub paszport.
• Umowa najmu z podpisami własnoręcznymi
• Oświadczenie wszystkich właścicieli (uprawnionych) do innego lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego wyrażające zgodę na zamieszkiwanie najemcy i osób z nim zamieszkujących (obligatoryjnie) w należącym do nich lokalu mieszkalnym/budynku mieszkalnym.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Kto powinien zapłacić za notariusza? Prawo tego nie reguluje. W praktyce rynkowej najczęściej jest to wynajmujący, ponieważ to on odnosi największą korzyść z tej formy zabezpieczenia.

Co w sytuacji, gdy najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym? Najemca ma obowiązek w terminie 21 dni wskazać inny lokal zastępczy i przedstawić nowe oświadczenie jego właściciela, pod rygorem wypowiedzenia umowy przez wynajmującego.

Czy umowę najmu okazjonalnego można przedłużyć? Tak, umowę można przedłużyć na kolejny okres, nie dłuższy niż 10 lat, jednak wymaga to ponownego złożenia kompletu trzech oświadczeń.

Koszty najmu okazjonalnego u notariusza w Warszawie

Zasada pełnej transparentności finansowej stanowi fundament mojej Kancelarii. Zawsze, jeszcze przed przystąpieniem do czynności, otrzymają Państwo wyczerpującą informację o wszystkich jej kosztach. Precyzyjnie rozróżniam przy tym wynagrodzenie notariusza (taksę notarialną) od podatków i opłat sądowych, które jako notariusz jestem jedynie zobowiązana pobrać i odprowadzić do odpowiednich instytucji państwowych.

Podstawą prawną dla mojego wynagrodzenia jest rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, które określa maksymalne stawki taksy notarialnej. Oznacza to, że wskazane w nim kwoty są górną, nieprzekraczalną granicą, a ostateczny koszt mojej usługi ustalany jest indywidualnie, w zależności od nakładu pracy i stopnia skomplikowania sprawy.

Jedynym obligatoryjnym kosztem notarialnym jest wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy. Zgodnie z prawem, maksymalna stawka taksy notarialnej za tę czynność nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

W przypadku czynności związanych z umową najmu okazjonalnego, składowe kosztów przedstawiają się następująco:

• Taksa notarialna za oświadczenie o poddaniu się egzekucji: Wynagrodzenie za sporządzenie tego aktu nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W roku 2025 kwota ta wynosi 467 zł netto i dotyczy oświadczenia składanego przez jedną osobę. W przypadku większej liczby osób, wynagrodzenie ustalane jest indywidualnie.
• Taksa za poświadczenie podpisu: W przypadku notarialnego poświadczenia podpisu na oświadczeniu właściciela lokalu zastępczego, koszt tej czynności wynosi 20 zł netto.
• Koszt wypisów aktu notarialnego: Koszt sporządzenia jednego wypisu to 6 zł netto za każdą stronę dokumentu.
• Podatek VAT: Do wszystkich powyższych kwot netto należy doliczyć podatek od towarów i usług w obowiązującej stawce 23%.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego to najskuteczniejszy sposób na ochronę interesów właściciela mieszkania. Choć wymaga dopełnienia kilku formalności, spokój i bezpieczeństwo, które zapewnia, są bezcenne. Serdecznie zapraszam do kontaktu z moją Kancelarią Notarialną w Warszawie – chętnie odpowiemy na wszystkie Państwa pytania i sprawnie przeprowadzimy przez cały proces.