Istota umowy o dożywocie – czym jest i na czym polega?
Umowa o dożywocie jest szczegółowo uregulowana w Kodeksie cywilnym. Na jej mocy jedna ze stron (nazywana dożywotnikiem), będąca właścicielem nieruchomości, przenosi jej własność na drugą stronę (nazywaną nabywcą). W zamian za to nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnikowi dożywotnie utrzymanie. Co niezwykle istotne, umowa ta dla swojej ważności bezwzględnie wymaga formy aktu notarialnego.
Prawo dożywocia jest prawem o charakterze osobistym, ściśle związanym z osobą dożywotnika, a jednocześnie jest nierozerwalnie związane z nieruchomością. Oznacza to, że obciąża ono nieruchomość niezależnie od tego, kto stanie się jej kolejnym właścicielem.
Co w praktyce oznacza „dożywotnie utrzymanie”?
Zakres obowiązków nabywcy wobec dożywotnika strony mogą ukształtować w umowie w sposób swobodny, dostosowując je do swoich indywidualnych potrzeb i ustaleń. Jeżeli jednak umowa nie stanowi inaczej, Kodeks cywilny precyzuje standardowy, szeroki katalog świadczeń, które nabywca musi zapewnić. Obejmują one:
- Przyjęcie dożywotnika jako domownika,
- Dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
- Zapewnienie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie,
- Sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.
Jak widać, jest to zobowiązanie o głęboko osobistym charakterze, które najlepiej funkcjonuje w relacjach opartych na bliskości i zaufaniu.
Umowa dożywocia a umowa darowizny – kluczowa różnica w kwestii zachowku
To jeden z najważniejszych praktycznych aspektów, dla których umowa o dożywocie jest często wybierana zamiast darowizny. W przypadku umowy darowizny, wartość darowanej nieruchomości jest co do zasady doliczana do spadku przy obliczaniu należnego spadkobiercom ustawowym zachowku. Oznacza to, że obdarowany może być w przyszłości zobowiązany do spłaty roszczeń pozostałych członków rodziny.
Tymczasem nieruchomość przeniesiona na podstawie umowy o dożywocie nie jest traktowana jako darowizna. Ma ona charakter odpłatny (świadczeniem jest zapewnienie utrzymania). W konsekwencji, jej wartość nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu zachowku. Jest to najskuteczniejszy i w pełni legalny sposób na przekazanie nieruchomości wybranej osobie z jednoczesnym wyłączeniem roszczeń o zachowek ze strony pozostałych uprawnionych spadkobierców.
Formalności i koszty u notariusza
Do sporządzenia aktu notarialnego umowy o dożywocie niezbędne będą standardowe dokumenty dotyczące nieruchomości (m.in. podstawa nabycia, numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów) oraz dane osobowe stron.
Na całkowity koszt transakcji składają się:
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Wynosi on 2% od wartości rynkowej nieruchomości i jest pobierany przez notariusza w imieniu urzędu skarbowego.
- Taksa notarialna: Wynagrodzenie notariusza, którego maksymalna wysokość zależy od wartości nieruchomości.
- Opłaty sądowe: Za dokonanie wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej oraz ujawnienie w niej prawa dożywocia.
Gdy relacje ulegają pogorszeniu – zamiana na rentę i rozwiązanie umowy
Ponieważ umowa dożywocia opiera się na bliskiej relacji, ustawodawca przewidział mechanizmy na wypadek, gdy jej dalsze utrzymanie staje się niemożliwe.
- Zamiana na dożywotnią rentę: Jeżeli między stronami wytworzą się stosunki uniemożliwiające bezpośrednią styczność, każda z nich może zażądać, aby sąd zamienił uprawnienia z umowy o dożywocie na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartości tych uprawnień.
- Rozwiązanie umowy: W wyjątkowych, drastycznych przypadkach, sąd na żądanie jednej ze stron może rozwiązać umowę o dożywocie. Jest to jednak rozwiązanie ostateczne, stosowane w sytuacjach skrajnych.
Co jeszcze warto wiedzieć?
- Zbycie nieruchomości przez nabywcę: Nabywca może sprzedać nieruchomość obciążoną prawem dożywocia, jednak prawo to „idzie za nieruchomością” i obciąża każdego kolejnego właściciela. Dożywotnik zyskuje w takiej sytuacji dodatkowo prawo do żądania zamiany dożywocia na rentę.
- Ruchomości w mieszkaniu: Umowa dożywocia dotyczy wyłącznie nieruchomości. Rzeczy ruchome (meble, sprzęty, pamiątki) pozostają własnością dożywotnika i po jego śmierci wchodzą w skład masy spadkowej podlegającej normalnemu dziedziczeniu.
Umowa o dożywocie to instrument prawny o ogromnym potencjale, pozwalający w sposób kompleksowy i bezpieczny uregulować sprawy majątkowe i bytowe na przyszłość. Zapraszam do mojej Kancelarii Notarialnej w Warszawie, aby w atmosferze pełnego zaufania omówić, czy jest to rozwiązanie odpowiadające Państwa potrzebom.